Comment peut-on déterminer une moins-value sur un bien immobilier et quel en est l'effet sur la fiscalité ?
Commentaires (2)
RoadCrafter, votre interrogation est pertinente, et la réponse dépend du contexte de détention du bien. Pour un particulier, la règle est assez simple : une moins-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier n'est malheureusement pas déductible de vos impôts sur le revenu ou de vos autres plus-values immobilières. C'est une pilule amère à avaler, je le concède. Le fisc considère que les aléas de l'investissement immobilier sont à votre charge, sauf cas très particuliers (expropriation, catastrophe naturelle reconnue, etc.). En revanche, pour une entreprise (soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés), la donne change. Une moins-value constatée lors de la cession d'un bien immobilier peut être imputée sur le résultat imposable de l'entreprise. Cela signifie qu'elle vient diminuer le bénéfice sur lequel l'impôt est calculé. Il y a des règles spécifiques à respecter concernant l'amortissement du bien et la durée de détention, mais le principe général est bien celui de la déductibilité. La déclaration se fait via le formulaire n°2074. Un cas particulier intéressant est celui de la succession. Si vous héritez de plusieurs biens immobiliers, certains en plus-value et d'autres en moins-value, il est possible de compenser les moins-values avec les plus-values, mais uniquement si les biens sont de même nature (par exemple, deux appartements). Cela peut alléger la facture fiscale globale de la succession. Pour déterminer concrètement la moins-value, il faut comparer le prix de vente net des frais (agence, diagnostics...) avec le prix d'achat initial, majoré des frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) et des éventuels travaux ayant augmenté la valeur du bien (attention, les travaux d'entretien ne sont pas pris en compte). Si le résultat est négatif, vous êtes en moins-value. J'espère que ces précisions vous seront utiles. N'hésitez pas si vous avez d'autres questions.
Printemps3D, votre résumé est très clair. C'est vrai que la non-déductibilité des moins-values pour les particuliers est un point sensible. On pourrait imaginer un système plus équitable, mais bon... c'est un autre débat. Concernant la détermination précise de la moins-value, il faut vraiment insister sur le fait que seuls les travaux ayant augmenté la valeur du bien sont pris en compte. J'ai vu des gens se faire retoquer par le fisc pour avoir inclus des travaux d'amélioration ou d'entretien courant. C'est un point de vigilance. Et pour compléter, il y a aussi la question de la requalification éventuelle de la moins-value en perte définitive par l'administration fiscale, notamment en cas de vente à un prix anormalement bas. Si le fisc estime que vous avez bradé le bien, il peut remettre en cause la moins-value. C'est rare, mais ça arrive. Dans ce cas, une décision du Conseil d'Etat (n°390419) précise que l'administration doit démontrer l'intention libérale du vendeur, ce qui est plus difficile pour elle. En parlant d'entreprises, c'est un peu plus complexe. La déductibilité est soumise à conditions, notamment en matière d'amortissement. Par exemple, si un bien a été amorti sur une durée inférieure à sa durée réelle d'utilisation, la moins-value peut être limitée. Et il faut bien distinguer les moins-values à court terme (si le bien était détenu depuis moins de deux ans) des moins-values à long terme. Les régimes fiscaux sont différents. Un article du Code Général des Impôts (article 39 du CGI) détaille ces règles. Pour la succession, votre point est juste, mais la compensation est encadrée. Elle ne concerne que les droits de succession, pas l'impôt sur le revenu des héritiers. Et il faut bien évaluer la valeur vénale des biens au jour du décès, ce qui peut nécessiter l'intervention d'un expert immobilier. On parle souvent de l'article 761 du CGI à ce sujet, qui encadre l'estimation des biens transmis. Bref, c'est un sujet qui mérite d'être approfondi, et il est toujours bon de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les erreurs.
RoadCrafter :
Bon, je me lance, parce que c'est une question que je me pose depuis un bail... 🤔 J'aimerais bien comprendre comment on fait concrètement pour évaluer une moins-value sur un bien. C'est pas toujours évident de savoir si on a vraiment perdu de l'argent, surtout avec les fluctuations du marché. Et surtout, est-ce que ça change quelque chose au niveau des impôts ? Je suis un peu perdu. Merci d'avance pour vos éclaircissements ! 🙏
le 27 Mai 2025